Tiny house a český stavební zákon
(aktualizováno)
17.10.2025
V Česku stále neexistuje samostatná zákonná definice „tiny house“. V praxi proto záleží na tom, jak úřad váš záměr právně „přečte“: jako výrobek plnící funkci stavby, jako drobnou/jednoduchou stavbu, jako doplňkovou stavbu u hlavního domu – anebo jako přípojné vozidlo (má-li domek homologovaný podvozek a SPZ). Z toho pak vyplývají povolovací požadavky. Nový stavební zákon výslovně říká, že za stavbu se považuje i „výrobek plnící funkci stavby“.
Modulové dřevostavby – zejména ty pojaté minimalisticky – navíc často zapadají do praktické definice „tiny houses“. V praxi to znamená, že pro jejich umístění a povolování mohou platit stejná nebo velmi podobná pravidla jako u malých domků; viz i přehled specifických kategorií menších staveb v bodě 5) níže.
1) Výrobek plnící funkci stavby (nejčastější scénář) - Modulová dřevostavba, Kostka, Maringotka
Pokud je tiny house umístěn na pozemku pro bydlení/rekreaci, stojí na základech či je připojen na sítě a slouží k pobytu, úřad jej zpravidla posoudí jako výrobek plnící funkci stavby. V takovém případě se obvykle řeší územní souhlas / územní řízení (dle konkrétního záměru a územně plánovací informace).
Tip: Před nákupem/umístěním si vyžádejte územně plánovací informaci na vašem stavebním úřadě.
2) Tiny house jako drobná/jednoduchá stavba - Chata, Sedlovka, Maringotka
U malých objektů dává smysl ověřit, zda se nevejdete do parametrů drobných/jednoduchých staveb podle nového stavebního zákona a metodik MMR (např. zastavěná plocha do 40 m², výška do 5 m, max. jedno nadzemní podlaží – vždy ale dle přesné kategorie a popisu v příloze zákona). I tady platí, že konkrétní zařazení posuzuje úřad.
3) Doplňková stavba u hlavního domu (bez povolení) - Tiny house Sedlák
Stojí-li na pozemku již rodinný dům, může být tiny house posouzen jako doplňková stavba (např. ateliér, ubytování pro hosty). V takovém případě se často uplatní rozměrové limity (viz bod výše) a požadavky na umístění dle vyhlášky o požadavcích na výstavbu (světlé výšky, odstupy apod.).
4) Tiny house na podvozku se SPZ (přípojné vozidlo) - Tiny house Světák
Má-li domek homologovaný podvozek a registrační značku (SPZ), je z pohledu silničního práva přípojným vozidlem – lze ho tedy parkovat tam, kde je parkování dovoleno. Pozor však: trvalé umístění a užívání k bydlení/rekreaci, připojení na sítě, přístavby (terasy) apod. může i tak vést k závěru, že jde o výrobek plnící funkci stavby → a budete opět potřebovat územní souhlas.
5) Specifické „drobné/jednoduché“ stavby a jejich limity (orientační rámec)
Nový stavební zákon pracuje s kategoriemi menších staveb. U tiny housů to často rozhoduje o tom, jaké řízení bude potřeba. Vždy platí, že konkrétní zařazení a podmínky určí stavební úřad dle místních regulativů a dokumentace záměru.
Stavba přilehlá ke stavbě hlavní do 40 m² - Třeba Chata
Přístavky/„přilehlé“ objekty u hlavního domu (např. ateliér, pracovna, zahradní technická místnost). Obvykle 1 nadzemní podlaží, bez zásahu do nosné konstrukce hlavního domu. Řeší se odstupy, požární bezpečnost, napojení na sítě a soulad s územním plánem.Samostatně stojící stavba do 50 m² - Koukněte zde
Malý samostatný objekt v zahradě či na pozemku pro bydlení/rekreaci. Typicky jednoduché stavebně-technické řešení (bez podsklepení, max. 1 NP). Vždy nutné prověřit, zda to územní plán umožňuje a jaké jsou odstupové vzdálenosti.Stavba do 80 m² („vejminek“ / doplňkové bydlení) - 3+kk/4+kk
Menší obytný objekt coby doplňkové bydlení k hlavní stavbě (samostatný vstup, hygienické zázemí). Počítejte s důrazem na parkování, kapacitu sítí, hygienické a požárně-bezpečnostní požadavky a především soulad s územním plánem (ne všude dovoleno).
Pozn.: Rozměry jsou orientační rámec vycházející z kategorizace menších staveb. Rozhodující je popis záměru a výklad místně příslušného úřadu. Doporučujeme si vždy vyžádat územně plánovací informaci.
6) Zemědělská stavba a umístění v sadu nebo vinici — Kostka, Maringotka
V některých případech může být tiny house klasifikován jako zemědělská stavba, pokud prokazatelně slouží zemědělskému účelu — např. jako sklad zemědělského nářadí, zázemí pro obsluhu či dočasné ubytování zemědělských pracovníků. Specifikem je i umístění přímo v sadech nebo vinicích, kde musí záměr odpovídat funkčnímu využití plochy podle územního plánu a režimu ZPF.
Na co myslet před podáním:
potvrzení/prohlášení o účelu užívání (zemědělská činnost),
soulad s územním plánem (plochy zemědělské, sady, vinice),
odnětí ZPF/vyjádření orgánu ochrany ZPF (je-li potřeba),
napojení/řešení vod a odpadních vod (vč. šedé vody), přístup na pozemek.
7) Tiny house na kraji lesa jako posed — Sedlovka, Maringotka
Pokud je záměrem umístit tiny house na kraji lesa, může být v některých situacích posuzován jako náhrada posedu (myslivost, ochrana před zvěří apod.). Vždy je nutné předem ověřit místní limity (vzdálenosti od lesa, požárně-bezpečnostní podmínky, přístupy) a získat příslušná stanoviska.
Na co myslet před podáním:
souhlas/sdělení vlastníka lesa a dotčených orgánů,
dodržení ochranných pásem a odstupových vzdáleností,
bezpečný příjezd a umístění (bez zásahů do kořenových systémů),
provozní režim (sezónní vs. celoroční, noční osvětlení, hluk).
8) CHKO a další zvláště chráněná území - Sedlák, Maringotka
V CHKO a dalších zvláště chráněných územích se posuzuje vliv na krajinný ráz a místní hodnoty. Obvykle je nutné:
získat závazné stanovisko orgánu ochrany přírody (správa CHKO),
respektovat materiálové a objemové požadavky (tvar střechy, výška, fasády),
sladit záměr s územním plánem a případnými regulačními limity obce.
Doporučení: Nejprve krátká předkonzultace se správou CHKO (koncept půdorysu, vizualizace, umístění), teprve poté finální dokumentace.
Nebojte se na nás obrátit :)
Rádi vám se vším pomůžeme.
Zajistíme předběžné stanovisko stavebního úřadu a prověříme příjezdovou cestu.
Vybereme s vámi ideální domeček pro vaše potřeby a možnosti vašeho pozemku
Vyřídíme stavební povolení
Zajistíme vše kolem výroby a váš hlavní úkol bude si od nás převzít klíče od hotové dřevostavby.
Závěr
Přestože Tiny houses přinášejí mnoho výhod a flexibilitu, je důležité dbát na to, aby byly v souladu s místními stavebními a územními předpisy. Vždy je doporučeno konzultovat s místním stavebním úřadem nebo odborníkem před rozhodnutím o umístění vašeho Tiny house.
